Devolução do imóvel locado em condições precárias gera indenização por lucros cessantes

O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em sede de Recurso Especial, que um imóvel locado à um ente federativo, e que não procedeu à reparação do imóvel, quando findada a locação, deve indenizar o proprietário, não somente em razão das deteriorações no bem, mas, também em relação ao que teria lucrado se não houvesse as respectivas depreciações, é a indenização chamada de lucros cessantes.

O respectivo caso concreto teve início em meados de 2008, quando a proprietária de um imóvel cedeu o uso e gozo para o Estado do Maranhão, que passou a utilizar o imóvel como um posto de saúde.

Ocorre que, ao findar o contrato, a proprietária teve o seu bem entregue em péssimas condições, haja vista que, após a locação findar, houve depreciação do imóvel em razão da sua utilização por vândalos.

Pois bem. Um contrato de locação se trata de negócio jurídico em que um proprietário se obriga a ceder um imóvel à pessoa determinada, que se denomina locatária, a qual possui direito ao uso e gozo do imóvel, mediante um ônus chamado de aluguel.

Se trata de negócio jurídico com vantagens e sacrifícios recíprocos em que o locador tem um benefício com o recebimento do preço pactuado, sacrificando a sua utilização por um período ajustado.

Dentre as obrigações do locatário, possui valor jurídico de muita importância, que o uso do imóvel deva ser de forma regular, ou seja, com tratamento e cuidado como se a coisa fosse sua, ao passo que, no final do lapso de tempo ajustado, o locatário deve restituir o bem imóvel no estado em que recebeu, com ressalvas das deteriorações decorrentes do seu uso normal.

O artigo 569 do Código Civil dispõe que:

Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

[…]

IV – a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Ainda, no mesmo sentido, o artigo 23 da Lei 8245/91 (Lei de Locação de Imóveis Urbanos), elucida que:

“Art. 2 3. O locatário é obrigado a:

[…]

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”

Como se vê dos dispositivos legais citados, incumbe ao locatário a responsabilização por eventual deterioração anormal do imóvel, ou seja, a depreciação pelo uso anormal da coisa.

Assim, se no decurso do tempo pactuado para uso e gozo do imóvel, deve o locatário indenizar as deteriorações tidas como anormais ao bem imóvel, vez que é obrigado a devolver o imóvel nas mesmas condições que o contratou.

Ocorre que, a teor do artigo 570 do Código Civil, se o locatário, ao devolver o bem imóvel, não proceder a reparação das depreciações feitas em excesso, nasce para o proprietário o direito de exigir a indenização por perdas e danos, pois “se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.”

A indenização devida ao proprietário do imóvel, além do valor correspondente ao que perdeu, também engloba a quantia que deixou de lucrar, o que denominamos de lucros cessantes, a teor do que dispõe o artigo 402 do Código Civil, vejamos:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Os lucros cessantes são devidos ao locador, em decorrência da devolução em condições precárias do imóvel, em valoração ao princípio da reparação integral, de modo que se deve valorizar o objetivo em restabelecer o status quo ante, ou seja, restaurar o equilíbrio que havia entre as partes, o que somente é possível com a efetiva recomposição do prejuízo.

A grande dificuldade de mensurar o valor devido da indenização relacionada aos lucros cessantes, é quanto a sua liquidação complexa, haja vista que se deve distinguir efetivamente o lucro que deixou de ganhar por consequência de um imaginário do que se esperava ganhar.

No voto da Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial n.º 1.919.208-MA, houve a citação de outros julgamentos da Corte a respeito desse imaginário quantitativo: a configuração dos lucros cessantes exige mais do que a simples possibilidade de realização do lucro, requer probabilidade objetiva e circunstâncias concretas de que estes teriam se verificado sem a interferência do evento danoso (REsp 1.553.790/PE, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 09/11/2016).

 Especificamente nesse julgamento, há importante entendimento novo adotado pela Ministra em relação aos lucros cessantes devidos no caso de devolução do imóvel em condições precárias.

Há uma corrente forte no judiciário que afasta os lucros cessantes, assegurados pelo artigo 402 do Código Civil, já mencionado, em razão dessa dificuldade de se presumir o valor imaginado que se ganharia com a locação.

Ocorre que os tribunais deverão julgar objetivamente essa questão, desnecessitando de prova precípua sobre um efetivo contrato de locação que seria estabelecido, ou seja, para a Corte Especial basta “a simples disponibilidade do imóvel para uso e gozo próprio, ou para qualquer outra destinação que desejasse a locadora, tem expressão econômica e integra a sua esfera patrimonial.” (grifo novo)

O julgado é de grande importância para os proprietários de imóveis que acabam por enfrentar grande dificuldade em ter reconhecido no judiciário o seu direito da reparação integral dos prejuízos causados por locatários que se aproveitam da dificuldade na produção de provas relacionados aos lucros cessantes.

O novo entendimento consagra, com efetividade, o equilíbrio financeiro das partes contratantes, uma vez que o locador também deve ter assegurado a indenização que corresponde ao prejuízo que sofreu.

Assim, durante a vigência de um contrato de locação de imóvel as partes contratantes devem estar atentas quanto ao fim do negócio jurídico, uma vez que há uma nova era jurisprudencial que valoriza a objetividade dos lucros cessantes, afastando os benefícios processuais que tinham aqueles que se aproveitam da dificuldade na mensuração dessa importante indenização.